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華北某城市商業(yè)調查報告
作者：佚名 時間：2003-8-20 字體：[大] [中] [小]
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目 錄
前言
一、XX市概況
二、XX市經濟發(fā)展狀況
三、XX市房地產所處階段及其特征
四、XX商服物業(yè)整體狀況
五、XX市未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢
六、本項目及周邊商業(yè)狀況
前言
按市場的邏輯辦事，用數據說話，有了調查就有了發(fā)言權。本篇是項目全程策劃的根本所在。
一、 XX市概況
1） XX市位于河北省南部、西依太行山、東臨華北大平原，地處晉、冀、魯、豫四省交匯中心，轄1市14縣4區(qū)、214個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全市總面積1.5萬平方公里，其中市區(qū)面積457平方公里。總人口838萬，其中市區(qū)人口約100萬。
2） XX市是河北省第三大城市，是全國24個“較大城市”之一。1985年2月列為對外開放城市。同時XX市也是一個發(fā)展歷史悠久，具有深厚文化底蘊的古都名城。
3） XX市現為煤炭、鋼鐵、紡織、電力、機械、建材、陶瓷、化工等多種門類的新型工業(yè)城市，地理位置得天獨厚，交通十分便利。107國道、309國道、京廣鐵路穿市而過，公路四通八達。邯濟鐵路、XX機場、京深高速公路、京廣鐵路電氣化改造等一批重點項目的建設，使XX市成為一個西連三晉，東接齊魯，南北貫通，陸空并行的立體化交通樞紐，從而穩(wěn)固了XX市在四省接壤地區(qū)經貿中心的地位。更進一步把XX市推向商貿中心的經濟戰(zhàn)略地位。
二、XX市經濟發(fā)展狀況
（1） 作為工業(yè)重鎮(zhèn)，XX市以“二黑二白”——鋼鐵、煤炭和紡織、陶瓷全國聞名，為我國經濟的快速增長和綜合國力的增強，作出過巨大的貢獻�，F在XX市在改革開放中逐步調整了自己的經濟結構，符合XX市進一步發(fā)展的新的產業(yè)結構正在形成。
（2） 近兩年XX市的經濟發(fā)展狀況呈現如下特點：
A、 國民經濟保持較快增長，綜合實力進一步增強。據初步統計，2000年全市實現國內生產總值542.3億元，比上年增長10.0%，其中：第一產業(yè)增加值95.2億元，增長3.9%；第二產業(yè)增加值285億元，增長12.4%；第三產業(yè)增加值189.1億元，增長9.9%。第一、 二、三產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為16.7%、50%、33.3%。人均國內生產總值6536元，比上年增長8.4%。
B、 市場物價低位運行，人均消費水平進一步增強。2000年全市居民消費價格總指數比上年下降0.6％，商品零售價格總指數下降2.2％。社會消費品零售額171.5億元，比上年增長10.9%，人均社會消費品零售總額2067元，比上年增9.3%，城市居民人均消費支出4297元，比上年增長8.0%。
（3）由上可以看出，XX市的經濟發(fā)展相對全國的發(fā)展速度略高，其中第二產業(yè)和第三產業(yè)發(fā)展速度遠高于作為XX市傳統支柱產業(yè)的第一產業(yè)，XX市經濟處于重大的轉型和調整階段。
（4）據有關部門對200戶家庭的抽樣調查表明，每年尚有5億到10億的潛在購買力。為此，XX市委、市政府大力提倡投資建設商貿市場。按省委、省政府對XX市的要求及《XX市“九五”計劃和2010年遠景發(fā)展目標》XX市將建成晉冀魯豫四省接壤區(qū)域經貿中心。作為XX市新世紀的商業(yè)將會迎來更大的發(fā)展和難得的機遇。
（5）“在舊城改造的基礎上，加大以XX市商貿中心區(qū)為軸線的城市建設，建設一批有XX特色的大商場、大市場，同時支持發(fā)展現代新型市場營銷方式，創(chuàng)新業(yè)態(tài)，鼓勵倉儲式超市、電子商務等新業(yè)態(tài)的發(fā)展�！笔荴X市“十五”計劃綱要的首選任務和目標。
三、XX市房地產所處階段極其特征：
從國內房地產市場發(fā)展的三個階段來看，XX市房地產的整體發(fā)展水平處在第一階段向第二階段過渡時期，是第二代商品住宅初期的發(fā)展階段。從總體來說，XX市房地產業(yè)尚不夠成熟，這主要表現在以下幾個方面：
A、 安居工程為主，樓盤層次較低
成熟的房地產市場，應該是低、中、高檔次齊全，適應各種層次的消費需要，各種類型的樓盤應有盡有。反觀XX市商品住宅，無論是規(guī)劃規(guī)模還是銷售規(guī)模，解困型、安居工程和舊城危房改造項目的低檔樓盤占據了主要市場，而中檔樓盤則有明顯的定位不清和坐落零散的特點，高檔住宅（如宏達名都花園）雖已抬頭，但數量極少，還不能與安居工程的規(guī)模相比。2000年市商品住宅銷售面積100多萬平方米，銷售總額 萬元，每平方米銷售均價 元，其低檔樓盤占據主導地位可想而知�！�
B、樓盤命名缺乏商品意識
XX市的商品住宅小區(qū)，大部分是以街區(qū)路段等地理區(qū)位命名，如廣安、廣廈、春暉小區(qū)、光華苑等，以隸屬單位命名，如電力花園、城建花園等小區(qū)，而像亞太世紀花園、宏達名都、鄰水苑、空中花園等帶有商品房特點的樓盤命名還僅僅是個小小支流，這多少反映了XX市的房地產業(yè)尚未完全引入市場機制，還帶有一定程度的行政規(guī)劃和權力干預的指令性特點。
C、 銷售服務意識淡薄
XX市房地產銷售，很少設有示范單位，即使設有示范單位其裝修質量平平，示范單位里很少家具擺設。售樓處大都簡陋不堪，雖然擺有模型、展板，但是其資料不全，整體平面圖，戶型平面圖沒有，銷售人員的服務意識不強，坐等客戶上門購房，大有來者自請尊便，“愛買不買”的坐銷心理，銷售人員也大都不夠專業(yè)水準；
D、 付款方式單調，差距不大
XX市購房的付款方式大都是一次性付款、銀行按揭，分期付款用的較少，但是其差別不大，有的甚至其優(yōu)惠幅度一樣，銀行按揭付款條件苛刻。
E、 市場意識不強，操作不規(guī)范
XX市房地產開發(fā)商在經營理念上還沒有真正走上市場，尚有較濃厚的以產帶銷或坐等銷售的傳統心理。其突出表現是對地段區(qū)位的高度重視，對市場定位缺乏科學依據，認為反正現在市場是賣方市場，怎么做都可以，等等。
F、物業(yè)管理水平滯后
物業(yè)管理方面，XX市房產商開發(fā)樓盤大都自銷自管，整個管理尚未完全脫離傳統房產管理的行政模式，管理的理念仍然以“看房子”或管理住戶為主，物業(yè)管理內容不全，與市場經濟管理模式下的為業(yè)主服務的管理理念還有一段距離。
G、商品展示水平有待提高
售樓處的模型、展版、洽談處的擺設都沒有考慮周全，沒有從方便銷售的角度考慮進行布置，而是隨便擺放，位置不協調，且制作不夠精細，售樓處的包裝裝修沒有風格，功能分區(qū)不夠齊全。展示工具不夠全面。洽談桌椅的配置不考究等等。都顯示出了商品展示水平有待提高。
H、沒有專業(yè)的房地產廣告公司，廣告設計水平較低
由于XX市的房地產水平低下，目前也沒有一家專業(yè)的房地產廣告公司，因而房地產廣告設計較差，雖然有時平面設計尚可，但創(chuàng)意全無。廣告的媒體選擇、版式設計、發(fā)布時間、創(chuàng)意空間等顯得太單調，毫無新意。
四、XX市商服物業(yè)整體狀況
1、XX商服物業(yè)分類
（1）XX的商服物業(yè)按其分布可分為三類：
1）、第一類：由東西向的陵園路西段、環(huán)城西路和南北向的陵西大街、浴新街圍合而成的XX未來商業(yè)中心區(qū)，勘稱XX的“王府井”和“東門”。這里聚集著邯山商場、趙都商場、日月城、康德商城等眾多以零售為主的大型百貨商城（見附表1）和冀南小商品批發(fā)市場、XX鞋城等一批以批發(fā)為主的批發(fā)市場（見附表4）。
2）、第二類：以人民東路為軸線，從“新世紀廣場”直至“櫻花大賣場”，為XX新型百貨超市、百貨商城和傳統商業(yè)機構相結合而成的商業(yè)旺區(qū)。
3）、第三類：以居民區(qū)為據點，主要以街鋪和“櫻花”“天客隆”為代表的超級市場形式出現（見附表2）。
（2）XX商場按其經營形式可分為四類：
1）、第一類：以邯山商場、趙都商場、萬達商城、新世紀商城等新、老商城為代表的以零售為主的大型百貨商城（見附表1）。
2）、第二類：借助交通優(yōu)勢，在交通樞紐沿線附近的以冀南小商品批發(fā)市場、XX鞋城等為代表的以批發(fā)性質為主的批發(fā)市場（見附表4）。
3）、第三類：以居民聚集區(qū)和老商業(yè)旺區(qū)為據點，以“櫻花”“天客隆”為代表的超級市場（見附表2）。
4）、第四類：以“樂頤電腦城”“趙都電子信息產品市場”“千僖商城”為代表的專業(yè)產品市場（見附表3）。
2、XX商場物業(yè)特點
（1）區(qū)域分布
1）、XX商場分布較為集中，以大型物業(yè)為主，規(guī)模效應明顯。如康德、日月城、趙都商場、邯山商場等。
2）、由于北方城市的氣候原因（冬季寒冷且時間較長）使百貨類街鋪不夠繁榮（冬季人們在室外活動較少），冬季購物集中在幾個大型百貨商場當中。
3）、超級市場分布區(qū)域較為分散，除主店在中心商區(qū)，其余皆處在居民區(qū)附近。
4）、集市貿易仍較繁榮，商業(yè)業(yè)態(tài)處于由“大百貨”向“專業(yè)型百貨”轉型階段。
（2）經營品類
1）、各大型百貨商場經營品類極為相似，經營手段仍為傳統的“大百貨”形式。如康德、日月城、趙都、萬達、邯山商場等都是經營家電、音像、日用品、服裝類。
2）、超級市場經營品種以日用小百貨為主，價位較高的“大家電” 類和服飾、鞋帽品種較少。
（3）經營形式
1）、商場經營多采用與廠家聯營和部分自營相結合的方式，個別采用對外出租，統一管理的模式。
2）、新型商場已有了一定的營銷手段，如舉行促銷、展覽、拍賣、時裝SHOW等活動，吸引人流。
3）、采用商場柜臺、鋪位對外出租形式的商場由于經營品類的不同分布，不同樓層租價差異不大。
4）、由于商場的數量總量不大，顧客可選擇的余地不大，經營的樓層多在4層以上，而且顧客對樓層的高低開始敏感。
5）、由于位置較為集中，且經營品類相似，故商場的經營情況相對位置成為第一要素，顧客購物主要看中商場的品種齊全和商場的品牌。
6）、超級商場內商品擺設、裝修效仿國內外品牌超市的形象，但經營管理仍有相當差距。
（4）功能設置
新型商城多以綜合功能為主要特點，初步具備了現代化經營特征，而較早的商場絕大部分功能單一，屬于單一的購物場所；
新型內有大型百貨、品牌專營店、大型風味特色食肆、兒童娛樂城等輔助設施；
（5）營業(yè)規(guī)模
商場規(guī)模普遍較大，平均商場經營面積在1.2萬平方米以上；
超級市場除主力店規(guī)模較大。其余皆為小型超市（類似于71便利店）。
（6）硬件設施及配套
新型商城硬件設施尚佳，如新世紀商場，但從裝修來看，商業(yè)氣氛不濃厚，早期的商城設施較陳舊，人流較少，如趙都商場，不得不重新裝修。
（7）銷售狀況
臨街商鋪一般采取銷售方式，大型商場一般采用統一經營和租賃形式。把商場劃塊銷售，產權賣給經營者的方式極少，而且此種形式的出現也只是在去年才有。如圣達商業(yè)街、邯北市場等。
3、XX商服物業(yè)的缺陷及機會點
（1）缺陷：
Ø 傳統“老百貨商場“體制陳舊，包袱沉重，經營舉步唯艱。
Ø 經營品種雷同，同質化嚴重，商場之間的競爭十分激烈。
Ø 商場的經營水準不高，服務效率較低。
Ø 超級市場的專業(yè)化程度不高，經營品種單一，顧客只在超市中購買日雜用品，大件商品仍到百貨商場里購買。
（2）市場機會點：
Ø 傳統百貨商場經營品種的雷同，給某些類別商品的專業(yè)化集中提供了機會，相應的專業(yè)市場即將出現。
Ø 大型品牌百貨超市有良好機會占據市場，其主要優(yōu)勢為品牌效應、服務水準、經營種類和旅游休閑功能。
五、XX市未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢
1、商業(yè)中心區(qū)將是商業(yè)投資的熱點
隨著XX市政府對未來XX市場規(guī)劃的逐步實施，商業(yè)中心區(qū)的重要性將愈加顯現。在未來商業(yè)中心區(qū)，商場、娛樂業(yè)等都還有很大的發(fā)展空間，許多與居民生活相關的專業(yè)市場尚待建立。據此可以斷言，未來幾年，商業(yè)中心區(qū)必將商機無限。
2、大型百貨商場將走向品牌經營
市場競爭的結果是優(yōu)勝劣汰。百貨商場的經營者只有不斷地更新經營理念，不斷地提高產品質量和服務水平，才能順應市場的發(fā)展。而隨著市場的不斷發(fā)展和成熟，最終將形成幾大特色品牌。陽光集團下屬的三大商場已成為XX傳統百貨商場的旗幟。
3、主題式專業(yè)市場將引領XX商場的新潮流
社會分工的越來越細導致了產品的細化和市場的細分，隨著生活水平的提高，
居民需要更全更好的商品，需要更優(yōu)質的服務。市場的渴求必將會誕生越來越
多的主題式專業(yè)市場，如千禧大廈的通訊市場、樂頤大廈的電腦市場、丹蘭女
人街等，而那些小而全、缺乏特色的商場將逐步被市場所淘汰。
4、大型超市將有較大的發(fā)展空間。
目前XX市有“天客隆”、“櫻花大賣場”等較大超市，相對深圳、上海等地來說，其超市的經營水平和規(guī)模檔次都差別較遠。僅僅滿足顧客的一般需求，但經營業(yè)績較好，已漸漸被市民接受。大型品牌超市具有規(guī)模大，品種齊全，經營理念先進，售后服務完善等優(yōu)勢，將會是新一輪商業(yè)領域競爭中的佼佼者。
5、商圈功能重新配置
從市政府對XX商業(yè)中心區(qū)的規(guī)劃和功能配置來看，商業(yè)中心區(qū)將不僅僅是一個商業(yè)圈的概念，還將承擔起XX商業(yè)旅游、購物、休閑、活動的一種具有城市文化特色的景點，能充分發(fā)揮假日經濟功能的一個消費區(qū)域。
6、大商鋪細分化，投資成本小，出租容易。
傳統大百貨商場通常是一些大型商家經營，由于經營體制較落后，激烈的市場競爭，使得商家經營風險較大。隨著第三產業(yè)的興起，商場經營形式的靈活多變，原本大型商家統一經營的模式被分割成許多小塊，讓眾多的小商家來分擔經營風險。此種形式降低了經營門檻，小商家投資成本小，風險相對也小。